地段好！不限购！还便宜！这类房子就怕你不敢买…

说到法拍房，很多人立刻联想到“捡漏”。不摇号，不限购, 动不动就六七折,确实令人手痒。但这种房子水太深,猫腻又很多,许多人看不透。今天站长就详细教教大家如何捡漏。

目前上线的法拍房主要有四个来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。在楼市低迷时，法拍房要三拍才能成交，像杭州这样的一线城市也要二拍才能成交。

在楼市最火爆的时候，出现过优质法拍房源成交价高于二手房成交价的现象。如今法拍房已经有了完整的产业链。在巨大的利益面前，也隐藏着很大的隐患。

很难看房

被法院拍卖的房子有可能房东还在住，也有可能正在出租，看房需要预约拍卖公司的人一起去。

保证金门槛高

如果想竞拍房子，需要在指定时间内将规定的保证金存入法院的指定账户。保证金有的几万，有的几十万。竞拍失败当然可以退回保证金，但如果竞拍成功了却不买，那保证金是不可能退的哦！

举个2018年的真实案例，当时有位深圳男子通过法拍的方式以369万买入一套市价550万的学区房。原本以为自己捡到了大便宜，没想到算过税后反而花了611万。如果他反悔，25万的保证金就打水漂了，欲哭无泪。

该男子事后才知道这套房子原先由公司持有，登记总价不足5万，与成交价相差太大，所以按差额的60%收取土地增值税。

法拍房最难的其实是调查和收房，因为法院一般会明确告知：“本院不负责过户和腾空入住，税费等相关费用具体明细请自行前往相关单位查询。标的物以实物现状为准，本院不承担变卖标的瑕疵保证。”

也就是说，法院只管卖，其它一概不负责，以前就有倒霉蛋中招的。

近日，广州市中级人民法院给一个和法拍房相关的纠纷案做了终审判决，而且是个悲剧。首先给大家看一下判决书截图：

新业主李某通过法拍形式获得了天河区一套房子。获得房屋产权去收楼，发现房屋原产权人陈某还住在里面，而且赖着不走。于是李某把“老赖”陈某告上法庭，要求腾空房屋，一审胜诉；此后“老赖”上诉，二审竟然推翻原判，驳回要求“老赖”搬出的诉讼请求！

法院判决的依据是：

李某虽然获得了房屋的产权，但拍卖前已经清楚说明是“按现状不交吉”方式拍卖，因此李某需要对此承担风险，也就是容忍“老赖”继续住下去，而“老赖”只需要按照每月最高7895元的限额支付租金。站长解释一下，所谓“不交吉”也就是房产现状是被占用的，拍卖成交后的收楼的风险及费用由买受人自己承担，所以拍卖成交后要自己收楼。

我们来看看这套房屋的情况：这是一套位于天河北龙口中路152号的房子，站长搜索了一下，这个小区应该是天逸名都。

买家李某在2017年7月以559万元竞拍到这一套117平米的法拍房，单价仅为4.8万，可以说是低于市场价不少，看似捡到一个大便宜，却没想到要面临如此大的“坑”。

在链家网上查询发现，目前小区成交均价已经达到了6.5万/平，而与这个户型相似的单元，挂牌价已经达到了6.8万/平。

算下来，从买下这套房到现在一年时间里，已经涨了两百万。但是，业主李先生现在拿着这套房，卖也卖不掉（谁敢买呢），住也住不了（住不进去啊）。目前，法院不支持原业主立即腾房，仅支持买受人主张原业主支付继续占用房屋期间的使用费。

简单地讲，法院这个案例的裁判思路是基于拍卖公告的条款，套用“买卖不破租赁”的原理限制了买受人的房屋使用权，但实际上双方又不存在任何租赁关系，且原业主使用时间的周期待定，这种裁判结果可能会导致买受人长期不能正常收楼。

所以，购买司法拍卖房务必搞清楚房屋现状，必要的话可以委托专业人士共同参与，评估法律风险。若竞拍标的物明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话，建议慎重购买。

对法拍房感兴趣的小伙伴需要注意以下几点。

01

充分调查

如果想入手法拍房，做调查的时候，要注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注房子是否被其他机构查封。

能查到还好说，如果房子曾经抵押给了高利贷，一般人是很难查到的，搞不好几个虎背熊腰、满身纹身的大汉成天上门要钱，那就比较麻烦了。

房子的土地性质也要确认清楚，实地调研的时候可以查阅该小区是否为房改房或者经济适用房。若为房改房或经济适用房，一定要弄清楚是否已经补缴土地出让金，若没有补缴，站长建议放弃该房源，因为税费会比较高。

如果特别在意是否为凶宅的，可以上网搜索房子的相关内容，如果房子涉及到刑事案件或火灾等事故，也会在很多社会新闻里找到。比如某个小区如果发生过爆炸或者着火，都可能是一个简短的社区新闻。

02

确认屋内情况

虽然法院在公告中往往会把待拍房源的基本信息罗列清楚，但是房产的位置以及房产可能存在的瑕疵，法院并不负责公示。针对户型和面积、采光等细节，还是要靠现场实地调研才能摸清。这两天就有网友买了开发商宣传的一线江景房，但住进去才发现只有透过厨房的一条线才能看到江景，这就很坑了。

所以站长强调，想入手法拍房一定要去实地查看，而且要确认屋内是否已经腾空。有些司法拍卖的房子会标注房东承诺，诸如“拍卖成交后三个月内搬出”。这样的房子一定要注意，因为房子拍下来之后，法院其实无法确保屋主搬出的时间。根据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。也就是说作为购房人，你要对前业主的租户继续履行租赁合同义务。为了避免将来在交接中产生麻烦，这类房建议不碰。

03

隐藏税费

法拍房如果原先由公司持有，被个人拍下，就要交土地增值税。如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税。原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由竞买人承担。

另外，房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等费用，均由竞买人负责承担。

开发商跑路

法拍房也有新房，而这类新房的风险主要是开发商资金链断了跑路、开发商没跑路但小区不符合规划无法落宗分户办证、最终建成的房子与当初宣传天差地别等。

够坑爹吧？谁买谁倒霉。不过也有胆大的人捡到大漏的。赚大钱没有胆量是不行的!

南京市鼓楼区人民法院拍卖过一套292平方米房产，市场价800万元，却以低于市场价160万元的价格起拍。因为是凶宅，少有问津。不过，由于2次拍卖没有成功，现在已经是在变卖了，只要出钱就能买到！

“凶宅”所在小区位于南京市秦淮区，靠近夫子庙，离新街口也不远，地理位置较好。

据了解，以前的房主48岁左右，为人谦和，是个老板，独居，有个保姆每天来做饭。在这套房子里住了一年多。可能生意做得不是很顺利，欠下了不少债务，上吊死了。这套房子里面还有不少家具和物品，有很多他女朋友的鞋子，看起来价值不菲。”但鼓楼法院拍卖的只是这套房子，并不包含室内物品。

通常，“凶宅”成交价格会在正常房源的八折左右。这套“凶宅”此前起拍价640万，市场合议价800万，面积292平米，起拍单价仅2.19万，合议单价2.74万，而该小区在售二手房单价在3万-4万。比市场价格低了不少，对于胆大的人，自住和投资都蛮适合的。

如何降低法拍房风险

法拍房虽然坑很多，但还是存在捡漏的可能性的。首先要从案子和房源入手，站长筛选法拍房房源方法如下：

1.选择贪腐房

官员贪腐被抓起来判刑的这种房子，好处较多。

（1）当事人本人一般已经入狱，其亲属也都避之不及，没人愿意惹事。

（2）这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好，原因你懂的。

涉案的法拍房当然不只贪腐这一类，所以大家要擦亮双眼，仔细甄别。站长还要提个醒，如果法拍房涉及银行借贷纠纷，也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类有借款纠纷，这种案子意味着当事人可能会有很多潜在的债务，后患无穷。至于刑事犯罪入狱的案子，这也属于棘手的类型，当事人没准过几年就出狱了，万一回来找麻烦，或找些社会人给你添乱，那平日里的烦心事可就没完了。

2.当事人最好非退休、非自由职业人员

退休老人最多的就是时间，而自由职业人员的时间也可以自由安排，这类当事人如果房产被拍卖后不依不饶，会增加捣乱的可能性。如果当事人是外地人，本地关系少，相应的会比本地人好很多。

3.最好是本地法院的案子

跨区域法院拍卖的房产，如果后面遇到问题，法院一般不管。比如你买的是北京的法拍房，那还是北京本地法院的案子比较有保障，如果可能，本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产，更有保障。

如果后期出了问题，对于外地法院来说，就算想帮你，前提也得是他们有这个能力。跨区甚至跨市执法，对于哪个司法机构来讲都不容易，会大大降低其执法力度和效率。

4.最好是空置房

无论法拍房里住着当事人、亲属还是租客，清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此，房子最好是空置房，如果是毛坯房那就更好了。因为房子是不是你实际占有，区别很大。

假如有人占了房，你去让他腾房他不走，你打110警察是不会管你的，因为这属于“经济纠纷”，公安部多次强调过，民警不介入经济纠纷。这种情况下，你只能去找法院执行局，但是执行局也受困于多种因素，三五年都执行不了的情况也是有的。但如果你已经实际占有了房子，那么再有人来跟你抢房或闹事，那很简单，直接打110就可以，这个警方直接有权利管。

因此，最好不要碰非空置房。

5.提前准备

所谓提前准备，指的是要看清楚该法拍房是第几次拍卖。如果第一次拍卖没人报名，就会进入第二次拍卖，重点是：第二次拍卖起拍价会降低!所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等到流拍，拖到第二次拍卖再出手。竞拍时还需做到心中有数，设好最高竞价，一定要把至少4.5%的税算进去，有的法拍房税率高达11-25%，一定要留有余地。

进入网络竞拍环节，整个过程有24小时，而在最后几分钟，通常会设置延时出价。也就是说，如果在竞拍的最后2分钟有人出价，那么竞拍会延长5分钟。

这种情况下，如果你卡在最后2分5秒左右出价，其他竞拍者就只能在2分钟内快速考虑是否加价，而一旦对方出手，又会为你赢得5分钟的思考时间，从而掌握主动权。

法拍房现在已经是一个专业市场，能赚钱和顺利落户的都是高手。如果是一线城市的好地段，还有冒风险竞拍的价值。至于不懂的小白，了解法拍房就行了，摸清门道之前最好别碰。毕竟这类房子背后的套路那是满满的，新手吃亏很正常。

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